Vente de 100 % des parts sociales d’une SCI à l’impôt sur le revenu (non professionnelle), propriétaire d’un parc résidentiel réparti sur plusieurs communes de l’est du Loiret : Montargis, Châlette-sur-Loing, Château-Renard et Châtillon-Coligny.

Composition du patrimoine

35 locations au total :
• 24 déjà louées :
• 15 appartements classiques
• 2 colocations (8 chambres au total)
• 1 local commercial
• 11 appartements supplémentaires en projet dans un ancien prieuré à Château-Renard (travaux en cours, aides obtenues)

Données financières
• Revenus locatifs bruts une fois l’ensemble livré : 15 023 € / mois
• Soit 180 276 € / an
• Mensualités d’emprunts actuelles (après rénovation) : 4 448 € / mois
• Possibilité de rachat des crédits sur 25 ans → mensualités : ≈ 3 600 € / mois
• Encours de dettes repris : 695 053 € (taux moyen : 2,66 %)
• Vacance locative : < 5 % – aucun impayé depuis la création
• Gestion : directe, sans intermédiaire
• DPE : majoritairement classés D et E

Projet en cours – Château-Renard (Prieuré)

Transformation en 11 appartements (projet validé, aides publiques obtenues)
• Travaux totaux : 870 000 € (acquisition incluse)
• Aides publiques : 331 000 €
• Reste à charge : 496 000 € à financer par le repreneur (inscriptible en compte courant d’associé)
Les loyers correspondants sont déjà intégrés dans le total de 15 023 € / mois.

Démonstration du rendement brut à 9 %
• Loyers annuels bruts : 180 276 €
• Rendement cible : 9 %
→ Valeur patrimoniale à 9 % = 180 276 / 0,09 = 2 003 066 €
→ Moins encours de dettes repris : 2 003 066 – 695 053 = 1 308 013 €
→ Moins travaux restant à charge : 1 308 013 – 496 000 = 812 013 €

Valeur nette des parts sociales : environ 812 000 €
C’est le montant correspondant à un rendement brut de 9 % une fois l’ensemble livré et loué.

Modalités de financement
• Rachat de parts de SCI : les établissements bancaires financent généralement ce type d’opération sur 15 ans maximum, rarement au-delà.

Modalités de cession
• Forme : cession de 100 % des parts sociales (aucune vente à la découpe)
• Acte notarié, avec reprise des encours et cautions bancaires associées
• Prix de vente total (option unique) :
• 1 360 000 € – 496 000 € = 864 000 €
• L’acquéreur reprend la SCI et prend en charge la fin des travaux du prieuré (~496 000 €)

Avantages fiscaux
• Déficit foncier de ≈ 496 000 € généré par les travaux à venir :
• Neutralisation de l’imposition sur les loyers (15 023 € / mois) pendant plusieurs années
• Imputation directe sur le revenu global jusqu’à 10 700 € / an
• Report du solde sur les revenus fonciers des dix années suivantes
• Dispositif Loc’Avantages applicable aux 11 nouveaux logements (réduction d’impôt supplémentaire sur les loyers)


Les documents détaillés (bilans, plans, diagnostics, aides publiques, tableaux financiers) sont disponibles sur demande après un premier échange. Transmission uniquement à des interlocuteurs identifiés et engagés dans une démarche sérieuse.